Guillaume Beaudin
Guillaume Beaudin
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La fiscalité Immobilière en général

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La fiscalité Immobilière en général

J’ai rencontré aujourd’hui un client pour la première fois qui venait à la base me rencontrer pour avoir des informations sur la contre-lettre, communément appelée contrat de simulation ou contrat de prête-nom.

C’est en lui posant des questions de base sur sa situation et en écoutant les réponses qu’il me donnait que j’ai eu l’idée d’écrire ce blog à propos du fait qu’il y a tellement de points majeurs à savoir ou à faire attention en ce qui attrait à la fiscalité en immobilier.

En tout premier lieu, mon client me mentionne qu’il occupe présentement 40% de l’immeuble à titre personnel, donc que ce même pourcentage de la vente devrait être exemptée en raison de l’exemption pour résidence principale. En effet, un résident canadien a droit, selon quelques critères et exceptions que nous aborderons dans un papier ultérieur, de réaliser une plus-value sur la vente de sa résidence principale sans payer d’impôt sur le gain en capital.

C’est en discutant avec lui que je me rend compte que l’immeuble est détenue par une société par actions, ce qui lui enlève automatiquement le droit de bénéficier de son exemption.

Ensuite, je lui fait donc remarquer qu’il n’est pas ”propriétaire occupant” tel qu’il me le mentionnait, mais bien locataire. Par contre, il me dit que la société ne lui a jamais chargé de loyer et que la société a aussi toujours prise ses dépenses sur l’ensemble des charges de l’immeuble (Ex: intérêts hypothécaires, taxes municipales et taxes scolaires, etc.) En fiscalité canadienne et au Québec,  on parle ici d’un ‘avantage imposable pour l’actionnaire et ou bien d’un revenu non déclaré également pour la société, ou de dépenses non déductibles pour celle-ci.

Un autre aspect problématique qui m’a rapidement accroché est un point un peu plus complexe de la fiscalité immobilière et de la loi sur la TPS et la TVQ. Mon client m’explique qu’à l’achat de l’immeuble, l’autre 60% était commercial. 60% de la vente fut donc assujettis à la TPS.TVQ. Étant donné que mon client avait l’intention de conserver l’usage commercial de ce 60% au moment de l’achat, il a donc pu dans la période de déclaration de TPS.TVQ de l’achat, réclamer ses intrants (CTI et RTI), soit se faire rembourser la TPS et la TVQ qu’il a payé.

En 2018, il a par contre décidé de convertir ces espaces commerciaux en espaces résidentiels. C’est ce qu’on appelle en fiscalité immobilière un ”changement d’usage”. Le changement d’usage est en quelque sorte une vente à soi-même. Une disposition présumée. Le principe est qu’à la date du changement d’usage, le détenteur de l’immeuble est réputé se vendre l’immeuble à lui-même pour bénéficier des assujettissements fiscaux de l’immeuble de la date de l’achat, jusqu’à la vente du changement d’usage pour bien délimiter les périodes pour lesquelles les règles fiscales sont différentes.  Dans ce cas particulier, mon client aurait du payer la TPS et la TVQ à Revenu Québec calculée sur la juste valeur marchande de l’immeuble.

En conclusion, nous allons de façon régulière élaborer sur divers sujets de la fiscalité canadienne et québécoise, en immobilier et autre pour vous aider, vous instruire et vous guider dans vos décisions comptables, fiscales, légales et entrepreneuriales.

À bientôt

Guillaume Beaudin
Guillaume Beaudin
Associé fondateur