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Évitez ces pièges en fiscalité immobilière

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Devenir propriétaire d’un immeuble à vocation résidentielle ou commerciale, c’est toujours un grand pas. Il y a un grand nombre de nuances à considérer avant de prendre une décision.  Propriété commerciale ou résidentielle? S’incorporer ou pas? L’équipe comptable de 2C2B vous présente quelques scénarios à considérer pour comprendre les nuances de la fiscalité immobilière.

Fiscalité immobilière: Acheter un local résidentiel ou commercial ?

Cet acheteur d'une maison signe son acte de vente, mais connait-il les avantage de la fiscalité immobilière...

S’informer sur les avantages fiscaux liés à votre transaction, voilà une stratégie gagnante.

La réponse à cette question dépend de l’usage que vous voulez en faire. En achetant une propriété résidentielle, vous devrez décider si vous y résiderez vous-même, si vous ferez de la location à court ou long terme. 

La petite histoire

À moins d’acheter une propriété nouvellement construite, l’achat de votre propre maison ou d’un bâtiment résidentiel loué à long terme présente un avantage important en termes de fiscalité immobilière. En effet, le loyer commercial est sujet aux taxes à la consommation.

Cependant, dans le cas d’un loyer résidentiel à court terme, en plus de l’application des taxes à la consommation, il existe des considérations supplémentaires à se conformer notamment au sujet de la taxe sur l’hébergement, l’application de lois d’urbanisme selon les municipalités, l’obtention d’un permis d’exploitation commerciale, etc. Autrement dit, si vous possédez un immeuble résidentiel avec location à court terme sur le modèle AirBnB ou si vous achetez un édifice commercial, les choses se compliquent. 

Attention aux cas complexes en fiscalité immobilière !

Qu’arrive-t-il si vous achetez un édifice à usage multiple ? À des fins d’exemple, supposons que votre nouvelle propriété est résidentielle à 40 % et commerciale à 60 %. Dans ce cas, selon la loi, 60 % de la vente et de vos revenus locatifs seront assujettis à la TPS/TVQ. C’est l’équivalent de l’espace commercial de l’immeuble. 

Les dépenses pour vos propriétés immobilières sont-elles déductibles ?

Ce gnome de jardin ne fait pas un vendeur immobilier très crédible. Attention aux pièges de la fiscalité immobilière.

Attention aux pièges de la fiscalité immobilière. Chaque situation est unique.

Vous faites des réparations ou des achats pour améliorer votre propriété locative. Pourriez-vous en tirer un avantage fiscal?

Il existe 2 types de dépenses liées à un immeuble locatif. Il y a les dépenses de nature courante et les dépenses en capital.

Les dépenses courantes, ce sont toutes les dépenses que vous devrez refaire de manière régulière (entretien et réparation). Dans le cas de votre propriété à revenu, les dépenses sont généralement déductibles.

Les dépenses en capital, elles, sont des dépenses qui offrent un avantage de longue durée (rénovations). Ces dépenses ne sont généralement pas déductibles durant l’année où la dépense est survenue. Elles seront plutôt considérées lors de la vente de l’immeuble.

Si vous remplacez l’évier qui coule par un modèle similaire, il s’agit d’une dépense courante. Si vous en profitez pour aménager un évier d’un format ou d’une catégorie différente, il peut s’agir d’une dépense en capital. Consultez toujours votre comptable pour y voir clair.

Réparations et rénos: et les taxes à la consommation dans tout ça ?

Les taxes à la consommation payées sur les dépenses liées à vos propriétés sont-elles admissibles à une réclamation ? Si vous êtes enregistrées pour la TPS-TVQ, les taxes payées sur vos dépenses seront admissibles à un crédit sur intrant.

Il faut comprendre une chose. Vous pourrez réclamer un remboursement de la taxe à la consommation payée sur vos dépenses courantes ou en capital uniquement si elles sont destinées à une propriété… soumise à la taxe à la consommation.

Si vous repeinturez la terrasse de votre propriété locative résidentielle, la TPS/TVQ payée pour les travaux reste dans les poches du gouvernement. Par contre, s’il s’agit de la terrasse de votre édifice commercial, ça change tout, étant donné que vos locataires vous versent un loyer qui est lui-même soumis à la TPS/TVQ.

Dans ce cas, vous pourrez réclamer un remboursement au gouvernement. Les situations sont variées et le traitement des impôts et des taxes est complexe. Votre comptable vous aidera à obtenir un remboursement pour les taxes à la consommation sur tous ces items.

Vous voulez changer l’usage de votre immeuble ?

Ce café rétro est situé dans un espace commercial qui présente des conditions fiscales particulières.

Vous pouvez convertir un espace commercial en espace résidentiel avec l’aide de votre comptable.

Vous achetez une propriété résidentielle, que vous voulez convertir en commercial ou vice-versa ? En fiscalité immobilière, ça s’appelle faire un changement d’usage. Le changement d’usage, c’est une vente à soi-même à la juste valeur marchande. À la date du changement d’usage, le détenteur de l’immeuble se vend l’immeuble à lui-même. Ce n’est pas bien compliqué. Il suffit d’en parler à votre comptable avant de faire votre déclaration d’impôts sur le revenu.

Avantage fiscal !

Si vous choisissez de changer l’usage d’une portion ou de l’ensemble de votre immeuble, vous pourrez vous faire rembourser la TPS et la TVQ payées à l’achat. Vous bénéficierez aussi d’assujettissements fiscaux de l’immeuble pour la période de la date d’achat jusqu’à la vente du changement d’usage.

Le grand dilemme: s’incorporer ou pas ?

S’incorporer en fiscalité immobilière, c’est une décision tentante. Par contre, pesez bien le pour et le contre avant de sauter à l’eau. Cette décision peut avoir un impact important sur votre performance fiscale.

Voici la première question à se poser : que voulez-vous faire avec vos revenus immobiliers ? La réponse déterminera si l’incorporation constitue un choix gagnant… ou pas. 

Vicky Fournier, analyste comptable, pose au coworking de 2c2B, cabinet de comptabilité et fiscalité.

Dans les situations complexes, l’équipe fiscaliste/comptable de 2C2B inc. est là pour vous conseiller.

Profitez de vos revenus à court terme

Votre objectif est d’acheter un bien immobilier pour obtenir un revenu à court terme ? Vous voulez bénéficier immédiatement de l’argent rapporté par votre immeuble ?  Pour ce qui tient à la fiscalité immobilière, vous gagnerez à demeurer propriétaire à titre personnel. En effet, l’avantage, c’est que le taux d’imposition des revenus locatifs se fera selon votre palier d’imposition, comme pour le reste de vos revenus.

Faites un investissement durable

Au contraire, vous visez une détention à long terme ou une série d’achats-ventes qui vous permettra de dynamiser votre capital ? Avec l’aide de votre comptable, vous profiterez de meilleures conditions fiscales si vous optez pour l’incorporation. 

Les pièges de l’incorporation en fiscalité immobilière

Évidemment, les solutions varient beaucoup d’une situation à une autre. Il n’existe pas de recette miracle en fiscalité immobilière. En cas de doute, adressez-vous à votre comptable pour obtenir des explications et des conseils adaptés à votre situation.

Piège 1 : Considérez vos exemptions

Vous occupez présentement une portion de votre immeuble à titre personnel ? Normalement, c’est cette portion de la vente qui est soumise à l’exemption pour résidence principale. Cependant, si l’immeuble est détenu par une société par actions, ça vous enlève automatiquement le droit de bénéficier de l’exemption. S’incorporer n’est donc pas toujours avantageux en fiscalité immobilière. 

Piège 2 : Avantage imposable pour l’actionnaire

Vous choisissez l’incorporation et vous ne payez pas de loyer à la société propriétaire de l’immeuble ? C’est votre société qui assume toute dépense liée à l’immeuble, comme les intérêts hypothécaires, les taxes municipales et les taxes scolaires ? Prenez gare à l’avantage imposable pour l’actionnaire, un piège sournois en fiscalité immobilière !

En gros, si votre résidence devrait engendrer un loyer mensuel de 1 000$, mais que vous ne payez rien parce que vous êtes propriétaire, ce 1 000 $ est considéré comme un revenu imposable. Il est bien préférable de payer le plein prix du loyer à la société afin d’éviter de payer cet impôt.

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La fiscalité immobilière, c’est un sujet qui nous passionne. Alors que les décisions que vous prenez peuvent avoir un impact réel sur vos finances, on vous aide à y voir clair. L’équipe de comptables et fiscalistes de 2C2B vous guide et maximise vos investissements. Suivi de proximité. Expertise plurielle. Nous sommes votre VP Finances externe dans le bureau d’à côté.

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